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NETGESCON - ANALISI UNITÀ IMMOBILIARI

📋 OVERVIEW

Le unità immobiliari sono i singoli locali/appartamenti che compongono uno stabile. Ogni unità ha caratteristiche proprie e può avere diversi utilizzi e tipologie di proprietà/inquilinato.

🏠 STRUTTURA DATI UNITÀ IMMOBILIARE

Identificativi Base

• ID Unità (Primary Key, Auto-increment)
• Stabile ID (Foreign Key)
• Codice Unità (es: "A-1-3-05" = Palazzina A, Scala 1, Piano 3, Interno 05)
• Denominazione (es: "Appartamento 5 - Piano Terzo")

Posizione Fisica

• Palazzina (A, B, C... o numerico 1, 2, 3...)
• Scala (1, 2, 3... o A, B, C...)
• Piano (-2, -1, 0, 1, 2, 3... dove 0=piano terra)
• Interno (numero interno/appartamento)
• Posizione Dettagliata (fronte strada, cortile interno, angolo, etc)

Dati Catastali Specifici

• Sezione Urbana
• Foglio
• Particella
• Subalterno (UNIVOCO per ogni unità)
• Categoria Catastale (A/1, A/2, A/3, A/4, C/1, C/2, etc)
• Classe
• Consistenza (vani, mq, mc)
• Rendita Catastale
• Superficie Commerciale (mq)
• Superficie Calpestabile (mq)

Tipologia e Utilizzo

• Tipo Unità

  • Abitazione
  • Studio professionale
  • Attività commerciale
  • Magazzino/Deposito
  • Box/Garage
  • Cantina
  • Soffitta
  • Spazio Comune Redditizio ⭐ (NOVITÀ)
  • Locale Tecnico ⭐ (NOVITÀ)
  • Altro

• Utilizzo Attuale

  • Abitazione principale
  • Abitazione secondaria
  • Studio medico
  • Studio legale
  • Struttura ricettiva (B&B, Airbnb)
  • Attività commerciale
  • Locale commerciale in affitto ⭐ (NOVITÀ)
  • Sala eventi affittabile ⭐ (NOVITÀ)
  • Parcheggio a pagamento ⭐ (NOVITÀ)
  • Lavanderia comune ⭐ (NOVITÀ)
  • Deposito attrezzature ⭐ (NOVITÀ)
  • Ufficio
  • Magazzino
  • Non utilizzato

Autorizzazioni e Licenze

• CIN (Codice Identificativo Nazionale - strutture ricettive)
• Licenza Commerciale (se attività)
• Autorizzazione Professionale (studi medici/legali)
• Cambio Destinazione d'Uso (pratica comune)
• Data Scadenza Autorizzazioni
• Note Autorizzazioni

Caratteristiche Strutturali

• Numero Locali
• Numero Bagni
• Numero Camere da Letto
• Presenza Cucina (abitabile/cucinotto/angolo cottura)
• Balconi/Terrazze (numero + mq totali)
• Giardino Privato (SI/NO + mq)
• Posto Auto (assegnato/proprietà/nessuno)
• Cantina (assegnata/proprietà/nessuna)
• Soffitta (assegnata/proprietà/nessuna)

Impianti

• Riscaldamento (centralizzato/autonomo/assente)
• Climatizzazione (presente/assente)
• Impianto Elettrico (anno rifacimento/conformità)
• Impianto Idraulico (anno rifacimento/stato)
• Impianto Gas (presente/assente/certificazione)
• Infissi (tipologia/anno sostituzione)

👥 GESTIONE PROPRIETÀ E INQUILINATO

Proprietari

• Tipo Proprietà

  • Unico Proprietario
  • Comproprietà (più proprietari)
  • Nuda Proprietà + Usufrutto
  • Società/Ente

• Quota Proprietà (%, se comproprietà)

• Data Acquisto

• Provenienza (acquisto, eredità, donazione, etc)

Inquilini/Conduttori

• Presenza Inquilino (SI/NO)

• Tipo Contratto

  • Abitazione (4+4 anni)
  • Abitazione transitorio
  • Commerciale (6+6 anni)
  • Turistico breve
  • Comodato gratuito
  • Altro

• Data Inizio Contratto

• Data Scadenza Contratto

• Canone Mensile

• Modalità Pagamento

• Deposito Cauzionale

Deleghe e Rappresentanze

• Delega Amministratore (chi può parlare per l'unità)
• Delega Assemblea (chi vota in assemblea)
• Referente Principale (persona di contatto)
• Amministratore di Sostegno (se presente)

💰 GESTIONE ECONOMICA UNITÀ

Millesimi di Proprietà

• Millesimi Generali (quota su 1000 totali)
• Millesimi Riscaldamento (se centralizzato)
• Millesimi Acqua (se centralizzata)
• Millesimi Ascensore (se presente e utilizzabile)
• Millesimi Scale (per manutenzione scale specifiche)
• Altri Millesimi Particolari

Divisione Spese

REGOLA BASE: Ogni voce di spesa può essere divisa diversamente tra Proprietario e Inquilino

Spese Ordinarie

• Pulizia Scale: 100% Proprietario / 0% Inquilino (default)
• Energia Elettrica: 100% Proprietario / 0% Inquilino
• Manutenzione Ascensore: 100% Proprietario / 0% Inquilino
• Amministratore: 100% Proprietario / 0% Inquilino
• Assicurazione: 100% Proprietario / 0% Inquilino

Spese Straordinarie

• Rifacimento Tetto: 100% Proprietario / 0% Inquilino
• Rifacimento Facciate: 100% Proprietario / 0% Inquilino
• Sostituzione Ascensore: 100% Proprietario / 0% Inquilino

Spese Miste (configurabili)

• Portineria: 70% Proprietario / 30% Inquilino (esempio)
• Giardinaggio: 80% Proprietario / 20% Inquilino (esempio)

Spese Particolari per Utilizzo

Strutture Ricettive (B&B, Airbnb):

• Maggiorazione del 50% su tutte le spese ordinarie
• Deposito cauzionale maggiorato
• Controlli periodici conformità

Attività Commerciali:

• Calcolo in base a orari apertura
• Maggiorazioni per utilizzo intensivo
• Spese pubblicitarie condominiali

Rendite e Entrate

• Canoni Pubblicità (su tetto/facciate): 100% Proprietario
• Affitti Antenne/Ripetitori: 100% Proprietario
• Rimborsi Assicurazioni: ripartiti secondo evento
• Bonus/Detrazioni Fiscali: 100% Proprietario (salvo accordi)

🏗️ SCHEMA DATABASE (Preliminare)

-- Tabella principale unità immobiliari
CREATE TABLE unita_immobiliari (
    id BIGINT PRIMARY KEY AUTO_INCREMENT,
    stabile_id BIGINT NOT NULL,
    codice_unita VARCHAR(20) NOT NULL,
    denominazione VARCHAR(255),
    
    -- Posizione fisica
    palazzina VARCHAR(10),
    scala VARCHAR(10), 
    piano TINYINT,
    interno VARCHAR(10),
    posizione_dettagliata VARCHAR(255),
    
    -- Dati catastali
    sezione_urbana VARCHAR(10),
    foglio VARCHAR(20),
    particella VARCHAR(20), 
    subalterno VARCHAR(20) UNIQUE NOT NULL,
    categoria_catastale VARCHAR(10),
    classe VARCHAR(10),
    consistenza DECIMAL(8,2),
    rendita_catastale DECIMAL(10,2),
    
    -- Superfici
    superficie_commerciale DECIMAL(8,2),
    superficie_calpestabile DECIMAL(8,2),
    
    -- Tipologia
    tipo_unita ENUM('abitazione','studio','commerciale','magazzino','box','cantina','soffitta','altro'),
    utilizzo_attuale VARCHAR(255),
    
    -- Caratteristiche
    numero_locali TINYINT,
    numero_bagni TINYINT,
    numero_camere TINYINT,
    ha_balcone BOOLEAN DEFAULT FALSE,
    mq_balconi DECIMAL(6,2),
    ha_giardino BOOLEAN DEFAULT FALSE,
    mq_giardino DECIMAL(8,2),
    
    -- Millesimi
    millesimi_generali DECIMAL(6,3) NOT NULL,
    millesimi_riscaldamento DECIMAL(6,3),
    millesimi_acqua DECIMAL(6,3),
    millesimi_ascensore DECIMAL(6,3),
    
    -- Impianti e stato
    riscaldamento ENUM('centralizzato','autonomo','assente'),
    anno_ristrutturazione YEAR,
    stato_conservazione ENUM('ottimo','buono','discreto','da_ristrutturare'),
    
    -- Audit
    created_at TIMESTAMP DEFAULT CURRENT_TIMESTAMP,
    updated_at TIMESTAMP DEFAULT CURRENT_TIMESTAMP ON UPDATE CURRENT_TIMESTAMP,
    created_by INT,
    updated_by INT,
    
    -- Vincoli e indici
    FOREIGN KEY (stabile_id) REFERENCES stabili(id) ON DELETE CASCADE,
    INDEX idx_stabile (stabile_id),
    INDEX idx_subalterno (subalterno),
    INDEX idx_posizione (stabile_id, palazzina, scala, piano, interno),
    UNIQUE KEY unique_unita (stabile_id, palazzina, scala, piano, interno)
);

-- Tabella proprietari unità
CREATE TABLE proprieta_unita (
    id BIGINT PRIMARY KEY AUTO_INCREMENT,
    unita_id BIGINT NOT NULL,
    persona_id BIGINT NOT NULL, -- FK a anagrafica
    tipo_proprieta ENUM('unico','comproprietario','nudo_proprietario','usufruttuario','societa'),
    quota_proprieta DECIMAL(5,2) DEFAULT 100.00, -- % di proprietà
    data_acquisizione DATE,
    modalita_acquisizione ENUM('acquisto','eredita','donazione','altro'),
    note TEXT,
    attivo BOOLEAN DEFAULT TRUE,
    
    created_at TIMESTAMP DEFAULT CURRENT_TIMESTAMP,
    updated_at TIMESTAMP DEFAULT CURRENT_TIMESTAMP ON UPDATE CURRENT_TIMESTAMP,
    
    FOREIGN KEY (unita_id) REFERENCES unita_immobiliari(id) ON DELETE CASCADE,
    INDEX idx_unita (unita_id),
    INDEX idx_persona (persona_id)
);

-- Tabella inquilini/conduttori
CREATE TABLE contratti_locazione (
    id BIGINT PRIMARY KEY AUTO_INCREMENT,
    unita_id BIGINT NOT NULL,
    persona_id BIGINT NOT NULL, -- FK a anagrafica  
    tipo_contratto ENUM('abitazione_ordinario','abitazione_transitorio','commerciale','turistico','comodato','altro'),
    data_inizio DATE NOT NULL,
    data_scadenza DATE,
    canone_mensile DECIMAL(8,2),
    deposito_cauzionale DECIMAL(8,2),
    modalita_pagamento VARCHAR(255),
    attivo BOOLEAN DEFAULT TRUE,
    note TEXT,
    
    created_at TIMESTAMP DEFAULT CURRENT_TIMESTAMP,
    updated_at TIMESTAMP DEFAULT CURRENT_TIMESTAMP ON UPDATE CURRENT_TIMESTAMP,
    
    FOREIGN KEY (unita_id) REFERENCES unita_immobiliari(id) ON DELETE CASCADE,
    INDEX idx_unita (unita_id),
    INDEX idx_inquilino (persona_id),
    INDEX idx_scadenza (data_scadenza)
);

-- Tabella divisione spese per unità
CREATE TABLE divisione_spese_unita (
    id BIGINT PRIMARY KEY AUTO_INCREMENT,
    unita_id BIGINT NOT NULL,
    tipo_spesa VARCHAR(100) NOT NULL, -- 'ordinaria_pulizia', 'straordinaria_tetto', etc
    percentuale_proprietario DECIMAL(5,2) DEFAULT 100.00,
    percentuale_inquilino DECIMAL(5,2) DEFAULT 0.00,
    note VARCHAR(255),
    
    FOREIGN KEY (unita_id) REFERENCES unita_immobiliari(id) ON DELETE CASCADE,
    UNIQUE KEY unique_spesa_unita (unita_id, tipo_spesa),
    INDEX idx_unita (unita_id)
);

-- Tabella autorizzazioni/licenze unità
CREATE TABLE autorizzazioni_unita (
    id BIGINT PRIMARY KEY AUTO_INCREMENT,
    unita_id BIGINT NOT NULL,
    tipo_autorizzazione ENUM('cin','licenza_commerciale','autorizzazione_sanitaria','cambio_destinazione','altro'),
    codice_autorizzazione VARCHAR(100),
    data_rilascio DATE,
    data_scadenza DATE,
    ente_rilascio VARCHAR(255),
    stato ENUM('attiva','scaduta','sospesa','revocata'),
    note TEXT,
    
    created_at TIMESTAMP DEFAULT CURRENT_TIMESTAMP,
    updated_at TIMESTAMP DEFAULT CURRENT_TIMESTAMP ON UPDATE CURRENT_TIMESTAMP,
    
    FOREIGN KEY (unita_id) REFERENCES unita_immobiliari(id) ON DELETE CASCADE,
    INDEX idx_unita (unita_id),
    INDEX idx_scadenza (data_scadenza),
    INDEX idx_tipo (tipo_autorizzazione)
);

🔄 AUTOMATISMI E FUNZIONALITÀ

Generazione Automatica da Stabile

Quando si crea uno stabile, per ogni unità generata automaticamente:

1. Calcolo Codice Unità: {Palazzina}-{Scala}-{Piano}-{Interno}
2. Eredità Dati Catastali: Sezione, Foglio, Particella dallo stabile
3. Generazione Subalterno: Progressivo o manuale
4. Calcolo Millesimi: Automatico se tutti uguali, manuale se diversi
5. Posizionamento Fisico: Coordinate nella struttura del building

Calcoli Automatici Millesimi

// Se tutti appartamenti uguali
$millesimi_per_unita = 1000 / $numero_totale_unita;

// Se in base a superficie
$millesimi_unita = ($superficie_unita / $superficie_totale_stabile) * 1000;

// Verifica totale = 1000
$controllo_somma = array_sum($millesimi_tutte_unita); // DEVE essere 1000

Gestione Vicini per Problemi

// Algoritmo identificazione unità sovrastante
function getUnitaSovrastante($unita) {
    return UnitaImmobiliare::where('stabile_id', $unita->stabile_id)
        ->where('palazzina', $unita->palazzina)
        ->where('scala', $unita->scala)  
        ->where('piano', $unita->piano + 1)
        ->where('interno', $unita->interno)
        ->first();
}

// Unità laterali stesso piano
function getUnitaLaterali($unita) {
    return UnitaImmobiliare::where('stabile_id', $unita->stabile_id)
        ->where('palazzina', $unita->palazzina)
        ->where('scala', $unita->scala)
        ->where('piano', $unita->piano)
        ->where('interno', '!=', $unita->interno)
        ->get();
}

📊 REPORTISTICA E ANALISI

Dashboard Unità

• Occupazione: % unità occupate vs libere
• Tipologie Utilizzo: grafico torta
• Morosità: unità con rate non pagate
• Scadenze Contratti: prossime 6 mesi
• Autorizzazioni in Scadenza: alert automatici

Verifiche Conformità

• Check Millesimi: somma = 1000
• Verifica Codici Catastali: univocità subalterni
• Controllo Quote Proprietà: somma = 100% per unità
• Audit Modifiche: log di tutte le variazioni

🚀 FUNZIONALITÀ AVANZATE

Integrazione con Catasto

• Verifica automatica dati catastali online
• Aggiornamento rendite catastali
• Download visure automatiche
• Alert variazioni catastali

Gestione Smart

• QR Code per unità: accesso rapido a dati
• App mobile proprietari: controllo dati propri
• Notifiche push: scadenze, comunicazioni
• Chat condominiale: comunicazione tra unità

Analytics Avanzate

• Analisi consumi: per tipologia utilizzo
• Predizione morosità: machine learning
• Ottimizzazione spese: suggerimenti automatici
• Benchmark mercato: confronto valori immobiliari

🏛️ SPAZI COMUNI COME UNITÀ IMMOBILIARI ⭐ NOVITÀ

Concetto Innovativo

Gli spazi comuni redditizi vengono gestiti come vere e proprie unità immobiliari per:

• Tracciamento separato dei ricavi
• Gestione fiscale specifica
• Ripartizione trasparente delle rendite
• Manutenzione dedicata
• Contratti d'affitto regolari

Tipologie Spazi Comuni Redditizi

Locali Commerciali di Proprietà Condominiale

• Negozi piano terra
  • Superficie commerciale
  • Vetrine su strada
  • Accesso indipendente
  • Utenze separate
• Uffici/Studi
  • Superficie ufficio
  • Accessi dedicati
  • Impianti autonomi

Spazi Eventi e Servizi

• Sala Condominiale
  • Capienza persone
  • Attrezzature incluse
  • Tariffazione oraria/giornaliera
  • Regolamento utilizzo
• Terrazza/Giardino Comune
  • Superficie utilizzabile
  • Capienza eventi
  • Attrezzature fisse
  • Limitazioni orarie

Servizi a Pagamento

• Lavanderia Comune
  • Numero postazioni
  • Attrezzature (lavatrici, asciugatrici)
  • Tariffazione per utilizzo
  • Manutenzione programmata
• Parcheggi Visitatori Premium
  • Posti auto numerati
  • Tariffazione oraria/giornaliera
  • Sistema di controllo accessi
  • Videosorveglianza

Gestione Economica Spazi Comuni

Ricavi e Contratti

• Contratti di Locazione
  • Durata contratto
  • Canone mensile
  • Clausole di adeguamento ISTAT
  • Spese accessorie a carico inquilino
• Tariffari Servizi
  • Costi orari/giornalieri
  • Sconti per condomini
  • Pacchetti promozionali
  • Penali per danni

Divisione Spese e Ricavi

• Algoritmo Ripartizione Ricavi
  • Detrazione spese di gestione
  • Accantonamento manutenzione (%)
  • Distribuzione residuo per millesimi
  • Opzione reinvestimento miglioramenti
• Spese Specifiche
  • Manutenzione dedicata
  • Utenze separate (quando possibile)
  • Assicurazioni specifiche
  • Tasse e imposte

Reporting Fiscale

• Dichiarazioni Redditi
  • Redditi da locazione
  • Cedolare secca (se applicabile)
  • Detrazioni spese manutenzione
• IVA su Servizi
  • Regime forfettario
  • Fatturazione elettronica
  • Registri IVA

Locali Tecnici Come Unità Speciali

Categorizzazione

• Centrale Termica
  • Superficie e volume
  • Potenza impianti
  • Certificazioni sicurezza
  • Schedule manutenzione
• Locale Contatori
  • Numero utenze gestite
  • Tipologie (gas, acqua, elettrico)
  • Accessibilità enti
• Locale Pompe/Autoclave
  • Potenza impianti
  • Certificazioni
  • Manutenzione programmata

Gestione Accessi e Sicurezza

• Chiavi e Autorizzazioni
  • Amministratore (accesso completo)
  • Ditte manutenzione (accesso programmato)
  • Condomini (accesso limitato e accompagnato)
  • Vigili del Fuoco (accesso emergenza)
• Registro Accessi
  • Data e ora accesso
  • Persona autorizzata
  • Motivo intervento
  • Durata permanenza
  • Note anomalie

---

Data Analisi: 14/07/2025
Stato: BOZZA - In Definizione
Prossimo Step: Integrazione con Anagrafica + Design API