# NETGESCON - ANALISI GESTIONE STABILI

## 📋 OVERVIEW
La gestione degli stabili è il modulo fondamentale di NetGesCon, dal quale dipendono tutte le altre funzionalità del sistema. Ogni stabile rappresenta un condominio con le sue caratteristiche uniche.

## 🏢 STRUTTURA DATI STABILE

### Dati Identificativi Base
- **ID Stabile** (Primary Key, Auto-increment)
- **Codice Stabile** (Univoco, alfanumerico)
- **Denominazione** (es: "Condominio Milano Centro")
- **Indirizzo Completo**
  - Via/Piazza
  - Numero civico
  - CAP
  - Comune (linkato a DB comuni italiani)
  - Provincia
  - Regione

### Dati Catastali
- **Sezione Urbana**
- **Foglio**
- **Particella/Mappale**
- **Subalterno** (se applicabile)
- **Categoria Catastale**
- **Classe**
- **Consistenza**
- **Rendita Catastale**

### Struttura Fisica
- **Numero Palazzine** (default: 1)
- **Numero Scale per Palazzina**
- **Numero Piani** (incluso piano terra, escluso seminterrato)
- **Presenza Ascensore** (SI/NO per scala)
- **Numero Appartamenti per Piano**
- **Piano Seminterrato** (SI/NO)
- **Piano Sottotetto** (SI/NO)
- **Cortile/Giardino** (SI/NO + mq)

### Servizi e Utilities
- **Riscaldamento Centralizzato** (SI/NO)
- **Acqua Centralizzata** (SI/NO)
- **Gas Centralizzato** (SI/NO)
- **Energia Elettrica Parti Comuni**
- **Servizio Portineria** (SI/NO + orari)
- **Videocitofono** (SI/NO)
- **Antenna TV Centralizzata**
- **Internet Condominiale**
- **Altri Servizi** (campo memo)

### Dati Economici
- **Fondo di Riserva Minimo**
- **Importo Rata Standard**
- **Frequenza Rate** (mensile/bimestrale/trimestrale)
- **Giorno Scadenza Rate**
- **IBAN Condominio**
- **Codice Fiscale Condominio**

### Valori Millesimali
- **Millesimi Generali** (somma deve essere 1000)
- **Millesimi Riscaldamento** (se centralizzato)
- **Millesimi Acqua** (se centralizzato)
- **Millesimi Ascensore** (se presente)
- **Altri Millesimi Specifici**

## 🔧 FUNZIONALITÀ AUTOMATICHE

### Creazione Automatica Unità Immobiliari
Quando si crea uno stabile, il sistema deve:
1. Calcolare il numero totale di unità immobiliari
2. Generare automaticamente tutte le unità con nomenclatura standard:
   - Palazzina A/B/C (se multiple)
   - Scala 1/2/3 (se multiple)
   - Piano -1/0/1/2/3/etc
   - Interno 1/2/3/etc
3. Assegnare automaticamente i dati base (indirizzo, dati catastali comuni)
4. Lasciare vuoti i campi da personalizzare per ogni unità

### Calcoli Automatici
- **Calcolo millesimi automatico** (se tutti uguali o in base a mq)

## 🔑 GESTIONE CHIAVI DELLO STABILE

### Tipologie Chiavi
- **Portone Principale** (chiave master + duplicati)
- **Porte Secondarie** (servizio, emergenza)
- **Locali Tecnici**
  - Centrale termica
  - Locale contatori
  - Locale pompe
  - Locale autoclave
  - Locale ascensori
- **Spazi Comuni**
  - Giardino condominiale
  - Terrazza comune
  - Lavanderia comune
  - Locale biciclette
  - Sala comune/riunioni
- **Servizi**
  - WC condominiali
  - Spogliatoi portineria
  - Deposito attrezzi
- **Garage/Box Comuni**
- **Cantine Comuni**
- **Chiavi Speciali**
  - Quadri elettrici
  - Saracinesche
  - Cancelli automatici
  - Chiavi universali

### Archivio Descrizioni Chiavi
**Per ogni tipologia di chiave:**
- **ID Chiave** (univoco)
- **Codice Chiave** (es: "PORT-01", "CT-TERM", "ASC-01")
- **Denominazione** (es: "Portone Via Roma 15")
- **Descrizione Dettagliata** (cosa apre, dove si trova)
- **Tipologia** (categorizzazione)
- **Numero Copie Totali**
- **Numero Copie in Circolazione**
- **Note Aggiuntive**

### Sistema di Assegnazione
- **Assegnazione a Persone**
  - Amministratore
  - Portiere
  - Condomini (per necessità specifiche)
  - Ditte di manutenzione
  - Servizi di emergenza
- **Registro Consegne/Ritiri**
  - Data consegna
  - Data ritiro prevista
  - Data ritiro effettiva
  - Motivo assegnazione
  - Persona responsabile
  - Firma digitale/conferma

### Stampa Etichette e QR Code
- **Etichette Fisiche**
  - QR Code per identificazione rapida
  - Testo descrittivo
  - Codice chiave
  - Logo condominio
- **Database QR**
  - Collegamento a scheda dettagliata
  - Cronologia utilizzi
  - Stato chiave (attiva/persa/sostituita)
- **App Mobile** per lettura QR e gestione
- **Verifica somma millesimi** = 1000
- **Calcolo maggioranze assemblea** (millesimi + teste)
- **Distribuzione spese automatica**

## 📁 ARCHIVIO DOCUMENTI

### Cartelle Standard per Stabile
- **📋 Documenti Costitutivi**
  - Regolamento di condominio
  - Atto di costituzione
  - Planimetrie generali
  - Tabelle millesimali originali

- **🔧 Manutenzioni e Contratti**
  - Contratti di manutenzione
  - Certificazioni sicurezza
  - Garanzie e collaudi
  - Documenti assicurativi

- **💰 Documenti Contabili**
  - Bilanci consuntivi
  - Bilanci preventivi
  - Fatture fornitori
  - Documentazione fiscale

- **📊 Comunicazioni**
  - Verbali assemblea
  - Comunicazioni ai condomini
  - Corrispondenza varia

### Sistema di Scansione Intelligente
- **OCR automatico** per estrazione dati da:
  - Fatture (importo, scadenza, fornitore)
  - Contratti (scadenze, importi, ricorrenze)
  - Comunicazioni (date importanti)
- **Categorizzazione automatica** documenti
- **Alerting scadenze** automatico

## 👥 FIGURE DI RIFERIMENTO

### Fornitori e Manutentori
- **Nome/Ragione Sociale**
- **Tipologia Servizio** (elettricista, idraulico, giardiniere, etc)
- **Dati di Contatto** (tel, email, indirizzo)
- **Disponibilità Chiavi** (SI/NO + note)
- **Contratto Attivo** (SI/NO + scadenza)
- **Valutazione Servizio** (1-5 stelle)
- **Note Specifiche**

### Ruoli Condominiali
- **Amministratore**
- **Vice Amministratore**
- **Revisori dei Conti**
- **Rappresentanti Scala/Palazzina**

## 🚨 SISTEMA DI ALERTING INTELLIGENTE

### Monitoraggio Problemi Vicini
Se un condomino segnala un problema (es: infiltrazione acqua), il sistema:
1. **Identifica automaticamente** l'unità immobiliare sopra
2. **Invia notifica automatica** al condomino sovrastante
3. **Mantiene privacy** (no dati personali condivisi)
4. **Crea pre-ticket** per amministratore
5. **Traccia risoluzione** problema

### Algoritmo Identificazione Vicini
```
Appartamento con problema: Palazzina A, Scala 2, Piano 3, Interno 5
Appartamento sopra: Palazzina A, Scala 2, Piano 4, Interno 5
Appartamenti laterali: Palazzina A, Scala 2, Piano 3, Interni 4 e 6
```

## 💰 GESTIONE FONDI CONDOMINIALI

### Tipologie di Fondi
- **Fondo Ordinario**
  - Rate condominiali mensili/trimestrali
  - Spese ordinarie di gestione
  - Manutenzioni programmate
- **Fondo di Riserva**
  - Accantonamenti obbligatori per legge
  - Percentuale minima su spese ordinarie
  - Manutenzioni straordinarie impreviste
- **Fondi Specifici**
  - Accantonamento ascensore
  - Accantonamento riscaldamento
  - Accantonamento tetto/facciata
  - Altri fondi dedicati

### Depositi Cauzionali
- **Depositi Inquilini**
  - Importo (solitamente 2-3 mensilità)
  - Scadenza contratto
  - Interessi maturati
  - Svincolo automatico
- **Depositi Ditte**
  - Cauzione lavori
  - Fideiussioni bancarie
  - Polizze assicurative
- **Depositi Vari**
  - Utilizzo spazi comuni
  - Eventi privati
  - Traslochi

### TFR e Compensi
- **TFR Portiere/Dipendenti**
  - Calcolo automatico accantonamento
  - Rivalutazione ISTAT
  - Tassazione sostitutiva
  - Liquidazione automatica
- **Compensi Amministratore**
  - Fatturazione periodica
  - Ritenute fiscali
  - Rimborsi spese
- **Compensi Occasionali**
  - Piccole manutenzioni
  - Servizi straordinari

### Rendite da Affitti Spazi Comuni
- **Locali Commerciali di Proprietà**
  - Negozi piano terra
  - Uffici
  - Studi professionali
- **Spazi Temporanei**
  - Sala condominiale per eventi
  - Terrazza per feste
  - Parcheggi visitatori
- **Servizi a Pagamento**
  - Lavanderia comune
  - Deposito biciclette premium
  - Box auto temporanei

### Gestione Rendite e Divisione
- **Classificazione Entrate**
  - Rendite soggette a ripartizione
  - Entrate dedicate a specifici fondi
  - Rimborsi spese sostenute
- **Algoritmi di Ripartizione**
  - Per millesimi generali
  - Per utilizzo effettivo
  - Per quote fisse
  - Esclusioni specifiche
- **Distribuzione ai Condomini**
  - Accredito su conto rate
  - Bonifico diretto
  - Compensazione spese
  - Accantonamento obbligatorio

### Reporting Fiscale e Amministrativo
- **Dichiarazioni Fiscali**
  - 770 Sostituto d'imposta
  - Dichiarazione IRES (se dovuta)
  - IVA su servizi resi
- **Certificazioni Uniche**
  - CU dipendenti/collaboratori
  - Ritenute su prestazioni professionali
- **Bilanci Condominiali**
  - Consuntivo annuale
  - Preventivo anno successivo
  - Ripartizione per singolo condomino

## 🏗️ SCHEMA DATABASE (Preliminare)

```sql
-- Tabella principale stabili
CREATE TABLE stabili (
    id BIGINT PRIMARY KEY AUTO_INCREMENT,
    codice_stabile VARCHAR(20) UNIQUE NOT NULL,
    denominazione VARCHAR(255) NOT NULL,
    indirizzo VARCHAR(255) NOT NULL,
    civico VARCHAR(10),
    cap VARCHAR(5),
    comune_id INT, -- FK a tabella comuni
    
    -- Dati catastali
    sezione_urbana VARCHAR(10),
    foglio VARCHAR(20),
    particella VARCHAR(20),
    subalterno VARCHAR(20),
    
    -- Struttura fisica
    numero_palazzine TINYINT DEFAULT 1,
    numero_scale_per_palazzina TINYINT DEFAULT 1,
    numero_piani TINYINT NOT NULL,
    ha_ascensore BOOLEAN DEFAULT FALSE,
    appartamenti_per_piano TINYINT NOT NULL,
    ha_seminterrato BOOLEAN DEFAULT FALSE,
    ha_sottotetto BOOLEAN DEFAULT FALSE,
    
    -- Servizi
    riscaldamento_centralizzato BOOLEAN DEFAULT FALSE,
    acqua_centralizzata BOOLEAN DEFAULT FALSE,
    
    -- Dati economici
    fondo_riserva_minimo DECIMAL(10,2),
    importo_rata_standard DECIMAL(8,2),
    frequenza_rate ENUM('mensile','bimestrale','trimestrale'),
    
    -- Audit
    created_at TIMESTAMP DEFAULT CURRENT_TIMESTAMP,
    updated_at TIMESTAMP DEFAULT CURRENT_TIMESTAMP ON UPDATE CURRENT_TIMESTAMP,
    created_by INT, -- FK a users
    updated_by INT, -- FK a users
    
    -- Indici
    INDEX idx_comune (comune_id),
    INDEX idx_codice (codice_stabile)
);
```

## 📅 ROADMAP SVILUPPO

### Fase 1 - Setup Base (Sprint 1-2)
- [ ] Creazione struttura database
- [ ] Import database comuni italiani
- [ ] CRUD base stabili
- [ ] Validazioni codice fiscale/catastali

### Fase 2 - Automazioni (Sprint 3-4)
- [ ] Generazione automatica unità immobiliari
- [ ] Calcoli millesimali automatici
- [ ] Sistema di alerting vicini

### Fase 3 - Documenti (Sprint 5-6)
- [ ] Sistema gestione documenti
- [ ] OCR e categorizzazione automatica
- [ ] Scadenzario automatico

### Fase 4 - Integrazioni (Sprint 7-8)
- [ ] API aggiornamento dati catastali
- [ ] Integrazione con servizi comunali
- [ ] Sistema backup automatico

## 🔍 DA VERIFICARE NELL'ESISTENTE

Controllare nel codice Laravel esistente:
- [ ] Tabelle già create per stabili
- [ ] Modelli Eloquent esistenti
- [ ] Migration già presenti
- [ ] Controller e View già implementate
- [ ] Relazioni con altre tabelle

## 💡 IDEE INNOVATIVE

### Gestione Smart Condominio
- **QR Code per ogni unità** immobiliare
- **App mobile condomini** per segnalazioni
- **Dashboard real-time** problemi
- **Integrazione IoT** (sensori allagamento, temperatura)
- **Chatbot assistenza** prima risposta

### Conformità Normativa
- **Aggiornamento automatico** normative condominiali
- **Check-list conformità** automatiche
- **Alerting scadenze** certificazioni
- **Template documenti** sempre aggiornati

---

**Data Analisi:** 14/07/2025  
**Stato:** BOZZA - In Definizione  
**Prossimo Step:** Verifica esistente + Design Database finale